在城镇化、货币和经济的综合影响下，我国的房地产市场经历了20年黄金发展期，根据最新数据显示，全国新建商品房均价来到了万元关口，也就是说，你若要买一套中等价位、100平米左右地住房，需要100万左右。如果早买房的人，那就更是赚大发了，笔者有一个在二线城市的亲戚，感觉单位的公积金放在那里浪费，便在2002年付6万首付买了两套房，依靠公积金还贷，去年提前还完了，这两套房目前的市值大概在800万左右。

很多人说他有眼光，不过，在专家看来，机遇是前提，他正好赶上了房价上行周期，但房子是一件商品，即便有些特殊，同样会遵循经济规律，就好比小汽车、电视机等日常生活用品，以前很值钱，但当技术变革和市场供大于求以后，就是一件很普通的商品，现在同样的资金可以买到比20年前品质高得多的类似产品。那么，现在很贵重的房子，在未来10年又是一个什么走势呢？专家认为，房子和存款都将迎来“贬值潮”。

有人可能觉得这就怪了，经济在发展，收入在提高，房子怎么可能贬值，存款也是这个道理，毕竟未来货币发行速度肯定比不了过去，存款应该越来越值钱才是。当然，这仅仅我们常规思维想法，在专家看来，实际情况并非如此。

先说说房子。

过去20年，房子不是升值了，而是一种货币现象反映。在2000年时，M2总额为13.5万亿，到2020年9月末，这一数字为216.4万亿，后者是前者的16倍左右。可以倒推一下，如果你所在城市的房价目前为2万元/平米，如果除以16的话，不过1250元/平米，可以回想一下，是不是跟当时的住房均价差不多。

然而，为什么始终让人感觉持有房子增长了很多财富呢？一个关键的原因是，能与房子并驾齐驱的标的确实少之又少，不可否认的是，房子虽获得了 “保值”的殊荣，经济发展好、人口流入多的城市，甚至实现了增值。但在未来，决定房子趋势的客观和主观因素都实实在在改变了。

比如说人口，老龄化是一个大趋势，数据统计显示，截至2019年末，部分劳动力大省已超过深度老龄化（14%）警戒线，65岁以上老人占比：辽宁16.2%、山东15.77%、重庆14.96%、江苏14.69%、浙江14.2%，均超过14%的深度老龄化标准，整体数据也印证了这一点，16-59岁的劳动力从2017年首次跌破9亿后，每年都以数百万的速度在递减，这一点，在人口净流出的城市中体现得尤为明显。从长期来看，刚需下斜45度角趋势不可逆。

还有房贷政策，也是促使房子贬值的重要因素。有人说房价不涨，或者微涨，其实就是房子贬值了，这是有道理的。因为国家对资金的安排是流向实体经济，单向提高了房贷利率，而且这个提高也是有客观原因的，因为随着房价越来越高，历史经验表明，大的金融风险都是由房地产引发的，所以，提高房贷利率其实就是提高“炒作”成本，控制金融风险，房子上不赚钱了，买房的人自然就少了，房价就不可能再继续大涨。如此，在楼市平稳或者小涨的情况下，持有房产相当于贬值了，可以举一个例子说明：

假如未来10年，新房价格每年涨幅与GDP同步，约5%，全国二套房平均房贷利率5.5%，100万的房子，按复利算，10年后总资产为162.8万，增长62.8万。而成本是多少呢？首付款30万，资金成本=30万*4%*10年=12万，剩下70万的按揭贷款利息成本（按揭30年，已还10年算）为35.7万，总成本为47.7万，乍一看，持有房子是不是还赚了62.8万-47.7万=15.1万呢？可别忘了，还有每年2%的物价指数，10年就是20万，这么一来，其实还贬值了20万-15.9万=4.1万。

当然，这还仅仅是以新房为例，如果再把品质差的高层住宅、老旧二手房折旧因素考虑进去，他们的贬值幅度可能就更多一些。

再谈谈存款。

我们有储蓄的习惯，主要还是因为对未来不确定性因素的应对，有保障方面的，也有对突发情况的考虑。对于存钱来说，到底划不划算，本身来讲没有分析比较的必要，因为从购买力讲，钱的贬值速度是比较快的，在80年代，一个万元户都是比较牛的，买一套房子也够了，但现在一百万资金还未必能全款买到一套房子。即便加上存款收益，那也没几个钱，1万元存20年，按4%的复利算，连本带息不过2.19万元。

而且从国家对资金利用态度来看，均是引导大家增加消费，国内大循环的提出，更不会让钱躺在银行睡大觉，如此，只有不断降低利率才能达到扩内需、促消费的目标，所以，从长远来看，存款利率只会走低，存款还会继续贬值，不过是贬值幅度的问题。

房子和存款都可能“贬值”，未来10年，什么东西最值钱呢？专家预测：3件东西更值钱。

1.健康（医疗）。这是一个老生常谈的话题，重要性都知道，好的身体是做任何工作、任何事业的前提，否则，一切都是空谈，经常可以听到某某能力超强、成为某某行业的骨干，由于平时只一门心思工作、奋斗，却忽视了锻炼身体、作息生物钟完全紊乱，积劳成疾，一旦病入膏肓，纵然有万贯家财，把房子卖了也未必能挽救。

因而专家建议，钱也不能只赚不花，要适当在健康方面投资，人犹如机器，运转久了也需要维护，一生都是如此。随着人们经济水平提高，未来对健康的重视程度将越来越高，与医疗相关的行业自然会得到长足的发展，如养生、医疗护理、医疗技术等将越来越值钱。

2.教育。有一种观点认为，随着我们的出生率越来越低，教育将不再是朝阳产业，这种看法比较片面，主要原因在于，人们接受教育的时间越来越长，学习的内容越来越广泛，仅教育的复合增长率看，比房地产可要快多了，据相关报告预测，我们的教育产业还将以每年20-30%的速度继续增长，包括房地产在内的绝大数行业，可能都无法与教育潜力对比。

比如说小孩教育，根本就不像我们那个年代只学几门主课，现在很多家庭都会把琴棋书画、舞蹈、武术、体育等等融入到孩子的学习中，还有成人也是如此，进入工作岗位并不意味着学习的终止，继续深造、考取各种职业技能证书等等。所以，有研究人士计算过，目前还没有发现一种投资回报率能高过教育投资。比如像华为这样对人才重视的企业，2017年校招对应届生的起薪都在14万-17万/年之间，最高有35万/年，谁还会说教育不值钱？

3.科技。科技是强国之基，人民日报曾在2018年5月27日刊文，引用了中国科协主席万钢的一句话“大国竞争背后是科技实力的较量”作为标题，这句话在今天体味尤为深刻，从一系列“卡脖子”的事件中可以看出，在世界和平大环境中，要想发展不受到限制，甚至脱颖而出，只有依靠强大的科技做支撑。

其实，国家一直都很重视科技的投入，据新华网报道，2018年我国研发经费近2万亿元，强度连续5年超过2%，再创历史新高，位列OECD35个成员国中的第12位，即便如此快速增长，但空间仍然较大，正如评论所说，投入强度与科技强国还有较大差距，实际上，这也是机遇，从目前情况看，国家对科技的投入只会加强，不会削弱，对科研从业者、与科技相关产业等都是一种福音，无论是行业发展前景，还是待遇，其优势将越来越明显，越来越有价值。