一眨眼的时间，在2020年已经过了20多天了，现在很多人都对2020年的楼市行情很感兴趣，在分析之前，我们先来回顾一下2019年的楼市行情。在2019年，全国商品房销售额159725亿元，增长6.5%，增速比1月到11月份回落0.8个百分点；商品房销售面积打破连续两个月上涨趋势重回负增长。2019年，商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%。其中住宅销售面积增长1.5%，办公楼销售面积下降14.7%，商业营业用房销售面积下降15%。

从上面的数据可以看出，销售额的增长主要还是房价上涨导致的，以住宅楼价格上涨为主，不过去年办公楼和商业营用房销售面积下降比较明显，这也反映了国内实体经济增长减缓和网络等新经济模式对门店的冲击，另外也反映了商业营用房在建设上的不合理，导致商业营用房明显过剩。

在2019年也出现了一些明显的问题，比如土地购置面积和成交价款明显回落，说明开发商在2020年的房地产投资意愿不强，房地产开发增速可能会继续放缓，不过这样也有利于消化商品房的高库存现象，严格来讲，从2020年开始国内房地产行业将逐渐进入到中长期去化过程。

虽然国家再次强调了“房住不炒”的定位，政府也继续在楼市调控上保持战略定位，并对房地产贷款实行严格监管，预计2020年房地产价格预期会保持相对的平稳，价格增幅会有所放缓。从目前来看，还无法看出2020年房价有明显的回落迹象，像一二线重点城市房价也只是涨幅趋缓，或者局部滞涨，但是已经有一部分专家对今年楼市行情表现得很悲观，认为行情可能比2019年还要差。

那么为什么专家对2020年楼市行情这么悲观呢？我们先来看下权威数据，截至到2018年，我国全国城镇人均居住面积已经达到了39平米，人均套数达到1.1套，如果与发达国家相比的话，差距已经很小了，另外我国城镇化率在60%左右，而发达国家大约在85%左右，可能只需要10年左右，我国的城镇化进程就会全部完成。任泽平团队在《中国住房存量测算：过剩还是短缺》一文中就提到：当前城镇家庭住房拥有的不平衡程度较为严重，最低20%的城镇家庭户或拥有约6%的住房，而最高20%的家庭户拥有约40%的住房。

通常情况下，每个家庭一般只会住一套房子，如果手上有五套或者六套房子，其他多余的房子都会空出来，要么拿来出租或者就是放在那里空置。住建部原副部长仇保兴就曾表示，目前中国的房屋空置率比较高，现在一二线重点城市空置率在20%以上，三四线城市空置率在30%到40%左右，而像人口流出特别严重的鄂尔多斯和鹤岗之类的城市更是达到了70%。现在出台空置税这个消息也传了很久了，按照外国的经验来看，一旦推出空置税，税率一般会在5%左右。

现在国家之所以急着推出房产税和空置税，也是因为这些年房价不断的上涨，房子也偏离了居住属性，成为了带金融属性的投资品，在赚钱效应下，全民都进入了炒房的行列，而房价的暴涨已经让很多普通家庭都买不起房子，也已经开始影响实体行业的发展。为了遏制房价的上涨，国家不得已提出房住不炒的定位，并在2019年推出了600多条调控政策，最令人瞩目的就是房产税和空置税的出台了。

目前虽然只是进入2020年20多天，但是央行，银保监会，住建部已经纷纷出来喊话，比如住建部在会议上，要求在“房住不炒”前加上“长期”两个字，再次为2020年的楼市进行定调，最近房住不炒被多次提及，自然不会是一句空话。而银保监会在日前则下跌了“铁令”提出：银行保险机构要落实“房住不炒”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长。

我们都清楚房地产本身就属于资金密集型行业，其实很多开发商一开始都是没钱的，但是因为可以从银行轻易的拿到资金，使得房企可以在短期内迅速扩大，有了钱之后房企并可以在土地市场上任意妄为，甚至不惜代价的高价拿地，导致地价节节攀升。因此专家就建议，要落实房住不炒的话，就必须控制住资金的源头，其实从2019年开始，像信托，银行就开始限制房企的融资行为了，这也说明国家对流入房地产行业的资金管控是越来越严格了。最近央行一直在强调，资金是用于支持实体经济发展，杜绝流入房地产领域。此外，抑制居民杠杆，除了降低金融风险外，对抑制炒房目的不言自明。

可以说随着国家再次定调楼市以及“铁令”的下达，2020年房价走势也是大局已定，其中这两类人怕是躲不过去了，可能面临大麻烦。第一类就是炒房客，目前新房市场已经出现了大幅降价打折促销的行为，新房市场已经严重的挤压了二手房市场，目前二手房市场挂牌量增多，成交周期变长，炒房客要想出售变现将面临极大的困难，他们只有两种选择，一就是降价甩卖，二就是继续等待。

第二类就是开发商，作为房地产市场的最主要参与者，在2019年开发商也面临了很多的困难，从全年超过500家房企倒闭就可以看出，开发商的压力不比炒房客小。已经由过去的躺着赚钱，到现在艰难求生，这也是不少房企的真实写照。这也不难理解，国家已经严控资金流入房地产，房企融资门槛和条件都要比过去难很多，如果房企再不转变经营思路，对于那些高负债的房企，破产的数量还会继续上升。